令和8年度沖縄市空家等対策推進計画改定業務委託に係る公募型プロポーザルの実施について

業務概要

令和8年度沖縄市空家等対策推進計画改定業務委託に係る公募型プロポーザルの実施について 1令和8年度沖縄市空家等対策計画改定業務委託に係る公募型プロポーザル実施要領１．業務概要(１)業務目的沖縄市では、「空家等対策の推進に関する特別措置法(平成26年法律第127号)(以下、「空家法」)という。 」に基づき、令和2年3月に「沖縄市空家等対策推進計画」を策定し、空家等に関する対策を総合的かつ計画的に推進している。 本計画は、計画期間が令和2年度から令和11年度までとなっているが、令和5年12月に改正空家法が施行されたことから、改正法の趣旨に沿った内容に改定する必要がある。 改定にあたっては、これまでの取組内容の検証及び空家等対策に係る分析、令和7年度沖縄市空家等実態調査業務委託の結果等を用いた現状分析等を行い、課題を整理したうえで、空家法の規定に基づく「沖縄市空家等対策推進協議会(以下、「協議会」という。 )」での議論や、令和5年12月に施行された改正空家法の趣旨である、「管理不全空家」「空家等活用促進区域」「空家等管理活用支援法人」「財産管理人による所有者不明の空家等の処分」等の新制度を十分に踏まえて検討を進めていく必要がある。 本業務は空家等対策に係る基礎資料を収集及び整理し、協議会の運営支援を行い、それをもって「沖縄市空家等対策推進計画」の改定を行うものである。 (２)業務名称 令和8年度沖縄市空家等対策計画改定業務委託(３)業務内容 別添「令和8年度 沖縄市空家等対策推進計画改定業務委託 仕様書(以下、業務委託仕様書)」に基づく(４)業務期間 契約締結日の翌平日から令和9年2月26日(金)まで(５)業務決定方法 公募型プロポーザル(６)提出書類 「５．参加申し込み方法」に示す通り２．予算額(提案上限額)11,935,000円(消費税を含む)※ただし、この金額は契約時の予定価格を示すものではない。 ※本業務は、令和 8 年度 6 月補正予算案が可決されなかった場合は実施されないため留意すること。 (本要領「１１．留意事項 」参照)３．参加資格本業務に参加できる者(提案者となろうとする者)は、日本国内に本社を有するものであって、次に掲げる事項をすべて満たす市内に本社がある法人、または、市内に本社がある法人(設計コンサルタント等)を含む共同企業体とする。 なお、共同企業体の構成員は、(１)～(６)及び(９)の全てを満たす法人とする。 (１) 参加しようとする者の所在地(本社又は支店、その事務所や営業所等)が沖縄県内にあること。 2(２)地方自治法施行令(昭和22年政令第16号第167条)の4第1項の規定に該当しないこと＜地方自治法施行令＞第167条の4第1項一 当該入札に係る契約を締結する能力を有しない者二 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者三 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(平成三年法律第七十七号)第三十二条第一項各号に掲げる者(３)沖縄市の指名停止基準に基づく指名停止を応募書類の受付期間において受けていないこと。 (４)沖縄市の令和7年・8年度「入札参加資格者名簿(測量及びコンサルタント業務)」に掲載されていること。 (５)会社更生法、民事再生法等に基づく再生又は再生手続き等を行っていないこと。 (６)法人税、所得税、地方税、消費税又は地方消費税の滞納が無いこと。 (７)過去に国又は自治体等から同種・類似業務の受託実績を有すること。 ※同種業務：空家等対策計画策定・改定業務※類似業務：住宅施策に係る計画策定業務等(住生活基本計画、市営住宅ストック活用計画、市営住宅長寿命化計画等)(８)情報セキュリティ実施基準である「情報セキュリティマネジメントシステム(ISMS)(「JIS Q27001」又は「ISO/IEC27001」)」、「プライバシーマーク(JIS Q15001)」のいずれかの承認・認証を受けていること。 (９)その他本業務を確実に遂行できること。 (10)共同企業体で参加を希望する場合は、以下①～④の要件も満たすものとする。 ①共同企業体の全構成員は、(１)～(６)及び(９)の要件を満たしていること。 ②共同企業体の代表者は、(７)及び(８)の要件を満たしていること。 ③共同企業体に(８)の条件を満たさない法人が居る場合は、当該法人には、個人情報を取り扱わせない体制を構築するものとし、その体制を書面にて示すこと。 ④管理技術者は共同企業体の代表者に所属していること。 ⑤当該業務に関し、複数による応募は不可とする。 ４．スケジュール(１)公募案内 ： 5月18日(月) 本市ＨＰにて公開(２)参加(申請書)受付期間 ： 5月18日(月)～6月1日(月)10：00まで(３)質問受付期限 ： 5月18日(月)～5月 21日(木)12：00まで(４)質問回答日 ： 5月22日(金) 本市ＨＰにて公開 ※予定(５)一次審査結果通知 ： 6月 4日(木) ※予定(６)企画提案書の受付 ： 5月18日(月)～6月8日(月)12：00まで(７)二次審査 ： 6月12日(金)午前 ※予定(８)最終結果通知 ： 6月16日(火)～22日(月)頃 ※予定(９)業務内容協議、見積期間 ： 6月22日(月)～7月6日(月)頃 ※予定(10)随意契約締結 ： 7月7日(火)頃 ※予定3５．参加申し込み方法(１)参加申し込み時の提出書類①参加申請書 ・・・・・(様 式 １)※共同企業体で参加する際は、「共同企業体協定書(任意様式)」を併せて提出すること。 ②基本事項調書・・・・・(様 式 ２)(テクリス等根拠資料(契約書等の写しも含む)、資格証等写しの提出も併せて行うものとする)※「業務実施体制」には、共同企業体の各出資比率を記載すること。 (２)企画提案書提出時の書類③企画提案書 ・・・・・(任意様式)※A3用紙で5ページ(片面刷り)以内とする。 ④見 積 書 ・・・・・(任意様式)※税込み価格を記入すること。 ⑤提案仕様書 ・・・・・(様 式 ３)※提案に応じた業務内容を記載すること。 (３)質問書、参加辞退届⑥質 問 書 ・・・・・(様 式 ４)※公募期間中は電話、口頭による照会対応は行わない。 ⑦参加辞退届 ・・・・・(様 式 ５)※参加申請書提出後に辞退する場合は、参加受付期間内に辞退書を提出すること。 (４)提出書類の部数及び提出先①参加申請書、基本事項調書・見積書、質問書原本 ・・・1部②企画提案書、提案仕様書の資料・・・・・・・・・・・12部(５)提出期限等各提出資料は、「４．スケジュール」に記載のそれぞれの提出期限内に下記の提出先へ必着とする。 提出方法は持参又は郵便等により提出すること。 郵便等の場合も提出期限内に必着とする。 なお、提出期限を過ぎたものは受付けない。 【提出先】沖縄市役所 建設部 住まい建築課 住まい係 (本庁6階)所在地 : 〒904-8501 沖縄市仲宗根町26番1号電話番号 : 098-939-1212(内線2645)担当者 : 浜口６．質問書について(１)参加に際して質問がある場合は、質問書(様式４)に質問内容を簡潔にまとめ、以下のとおりに電子メールにて送付すること。 【質問受付期間】 5月18日(月)～5月21日(木)12：00まで【送付先アドレス】 a69sumai@city.okinawa.lg.jp(２)質問に対する回答は、一括して5月22日(金)に本市ホームページにて回答予定。 ７．委託契約候補者の選定方法(１)選定方法本業務に関する委託契約候補者選定委員会を設置し、公正かつ厳正な審査のうえ、一次審査及エル4び二次審査の合計点により、最も優秀であると認められた１者を優先契約候補者として選定する。 (２)一次審査(書類審査)基本事項調書(様式２)を下記８(１)に示す評価基準に基づいて一次審査を行う。 ※応募者多数の場合、一次審査結果の上位３者程度を二次審査の対象とする。 ※一次審査後、二次審査の詳細を対象者へ通知する。 (３)二次審査提出頂いた企画提案書等の内容についての質問及び追加で説明を求める事項を本業務に関する委託契約候補者選定委員会において、企画提案についてのプレゼンテーションを実施し、下記８(２)に示す評価基準に基づいて二次審査を実施する。 二次審査評価の審査結果については、7月30 日(水)(※予定)に優先契約候補者のみを市の HP にて公開し、審査を行った事業者に対し、それぞれ審査結果を文書で通知する。 ① 実施日時：令和8年6月12日(金)午前 ※予定② 時間配分：提案説明15分以内、質疑応答10分程度とする。 ③ 実施会場：沖縄市役所 7階 教育委員会会議室※二次審査は、提出済の企画提案書、提案仕様書等をもとに行うものとする。 ※プレゼンテーションは、本業務に従事する担当技術者または管理技術者が実施会場にて直接説明すること。 (オンライン形式は不可)※企画提案書等の説明は、提出された資料を使った説明のほか、実施会場に設置された大型ディスプレイを利用した説明も可能とする。 会場準備物：大型ディスプレイ(85型)、HDMIケーブル※プロポーザル参加者が1者のみの場合でも審査を実施するが、評価の結果、一定水準(合計点数が満点の60％)に達しない場合は、委託契約候補者として選定しない。 ※２次審査の提案順番は、参加申込書受付(住まい建築課にて受領受付)の順番に対して降順とする。 ８．評価基準(１)一次審査・・・・・・・基本事項調書(様式２)評価項目 配点一次審査(事務局)基本事項(企業)企業信頼度(経営規模、業務遂行能力等) 5業務実績(国又は自治体等からの同種・類似業務の受託実績) 5「JIS Q 9001」又は｢ISO 9001」の保有(品質管理能力を、公的な資格の保有により評価)3基本事項(担当者)業務経験及び実績 ※管理技術者(同種・類似業務の経験) 5業務経験及び実績 ※担当技術者(同種・類似業務の経験) 5専任性等(手持ち業務量) 35管理技術者若しくは担当者技術者の保有資格(技術士「総合技術監理部門：建設一都市及び地方計画」、技術士「建設部門：都市及び地方計画」、RCCM「都市計画及び地方計画)」4小計 30(２)二次審査・・・企画提案書(任意様式)、提案仕様書(様式３)評価項目 評価事項 配点二次審査(委託者選定委員会)企画提案業務内容の理解度、専門能力業務の趣旨及び現行計画、沖縄市の状況等の内容を十分に理解しているか5実施体制及びスケジュール計画性及び実現性のある体制及びスケジュールになっているか5令和7年度空家等実態調査結果を用いた現状分析及び沖縄市空家等対策推進計画の検証評価及び検証の手法が有効な提案となっているか 10県外先進事例の情報収集・整理情報収集及び整理の手法が有効な提案となっているか。 また、事例調査の実施に係る支援内容について評価する5沖縄市空家等対策計画の改定本市の課題を踏まえ、効果的かつ的確性、実現性のある内容となっているか15本市の課題に対する空家等対策の提案本市の課題に対し、効果的かつ的確性、実現性のある空家等対策の考えがあるか20自由提案業務委託仕様書に示す以外に、計画の完成度を高めるために必要と考えるものを自由提案とする10小計 70９．契約に関する事項(１)見積書徴取の相手先本市は、選定委員会により選定した優先契約候補者を本契約に係る随意契約の見積書徴取の相手先とするとともに、業務の詳細内容の協議を実施し、双方合意に至った場合に契約を締結するものとする。 ただし、下記のいずれかに該当し、契約が締結できない場合には、次点の候補者を見積書徴取の相手先とする。 ① 優先契約候補者が、地方自治法施行令第167条の4第1項又は第2項に規定する者に該当することになった、又は、優先契約候補者が、本市から指名停止を受けることになったとき②優先契約候補者が見積徴取に応じなかった、又は、見積徴取後の協議の結果、合意に至らなかったとき6③優先契約候補者が本業務の委託契約の締結を辞退したとき④その他の理由により優先契約候補者と契約の締結が不可能となったとき(２)業務委託契約金額契約金額は、提案上限額以下とする。 (３)業務委託の仕様及び実施条件本業務委託の実施仕様については、提出書類等に記載された内容を尊重し、予算の範囲内で協議のうえ定めるものとする。 (４)実施仕様書の作成随意契約の見積徴取にあたり、実施仕様書を作成し、詳細内容の協議を行う。 その際、企画提案書、提案仕様書及び二次審査におけるプレゼンテーションや質疑応答での内容を盛り込むこととする。 (５)契約内容等本業務の委託契約は、沖縄市契約規則によるものとする。 １０．その他特記事項(１)提出された提案書類は返却しないものとする。 (２)提案書類の作成及び提出に要する費用は、提案者の負担とする。 (３)優先契約候補者の選定に関する審査内容及び経過等については公表しない。 (４)検討すべき事項が発生した場合は、本市と別途協議を行うものとする。 (５)提出書類の内容に含まれる著作権、特許権、実用新案権、意匠権、商標権その他日本国の法令に基づいて保護される第三者の権利の対象となっている事業手法、その他を用いた結果生じた事象に係る責任は、すべて提案者が負うものとする。 (６)本業務に関し、提出いただく資料について、沖縄市情報公開条例に基づく開示請求があった場合は、原則として開示の対象となる。 ただし、提出者が事業を営むうえで、正当な利益を害すると認められる情報は不開示となる場合がある。 なお、本プロポーザルの優先候補者特定前において、選定に影響が出るおそれがある情報は、優先契約候補者決定後の開示とする。 １１．留意事項本プロポーザルは、令和 8 年度 6 月補正予算成立後、速やかに事業を開始できるよう、予算成立前の準備行為として手続きを行うものであり、公募時点では業務の実施が確定しているものではなく、成立後の予算内容により、事業内容の変更や中止が生じる場合があるため、提案の採択が契約を約束するものでは無く、また、応募にあたって発生した費用等についても沖縄市はこれを負担しないため、本応募に申し込む場合は、必ず上記の点を了承した上で申し込みすること。 １２．お問い合わせ〒904-8501 沖縄市仲宗根町26番1号沖縄市 建設部 住まい建築課 住まい係 担当：浜口TEL：098-939-1212(内線2645)E-mail：a69sumai@city.okinawa.lg.jpエル 1令和8年度沖縄市空家等対策推進計画改定業務委託仕様書第1条 業務名称令和8年度沖縄市空家等対策推進計画改定業務委託第2条 業務目的沖縄市では、「空家等対策の推進に関する特別措置法(平成26年法律第127号)(以下、「空家法」)という。 」に基づき、令和2年3月に「沖縄市空家等対策推進計画」を策定し、空家等に関する対策を総合的かつ計画的に推進している。 本計画は、計画期間が令和2年度から令和11年度までとなっているが、令和5年12月に改正空家法が施行されたことから、改正法の趣旨に沿った内容に改定する必要がある。 改定にあたっては、これまでの取組内容の検証及び空家等対策に係る分析、令和7年度沖縄市空家等実態調査業務委託の結果等を用いた現状分析等を行い、課題を整理したうえで、空家法の規定に基づく「沖縄市空家等対策推進協議会(以下「協議会」という。 )」での議論や、令和5年12月に施行された改正空家法の趣旨である、「管理不全空家」「空家等活用促進区域」「空家等管理活用支援法人」「財産管理人による所有者不明の空家等の処分」等の新制度を十分に踏まえて検討を進めていく必要がある。 本業務は空家等対策に係る基礎資料を収集及び整理し、協議会の運営支援を行い、それをもって「沖縄市空家等対策推進計画」の改定を行うものである。 第3条 契約期間契約締結日の翌平日から令和9年2月26日まで第4条 関係法令等本業務の実施にあたっては、本仕様書に定めるもののほか、次に掲げる法令等に準拠して実施するものとする。 (1) 空家等対策の推進に関する特別措置法(2) 空家等対策の推進に関する特別措置法施行規則(3) 空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針(令和5年12月国土交通省)(4) 管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)(令和5年12月国土交通省)(5) 空家等活用促進区域の設定に係るガイドライン(令和5年12月国土交通省)(6) 地方自治法及び施行令(7) 個人情報の保護に関する法律(8) 沖縄県空家等対策モデル計画(最新版)2(9) 沖縄県特定空家等判断基準マニュアル(最新版)(10) 沖縄県特定空家等所有者特定マニュアル(11) 沖縄市個人情報保護法施行条例(12) 沖縄市契約規則(13) 第5次沖縄市総合計画 後期基本計画(令和8年3月)(14) 沖縄市都市計画マスタープラン(令和2年3月)(15) 沖縄市住生活基本計画(令和8年3月)(16) 沖縄市空家等の対策の推進及び適正な管理に関する条例(17) 沖縄市空家等の対策の推進及び適正な管理に関する規則(18) 沖縄市空家等対策推進計画(令和2年3月)(19) 沖縄市情報セキュリティポリシー(20) その他本業務の実施にあたり関係する法令及び規定等第5条 提案に係る参考資料別添資料１：沖縄市の特色と空家等対策に係る現状と課題第6条 疑義本仕様書に記載なき事項及び疑義が生じた場合は、速やかに委託者・受託者協議のうえ、定めるものとする。 第7条 提出書類受注者は、業務の進捗に合わせ、原則として下記の書類等を提出し、協議の上承認を得るものとする。 No書類名 部数 提出時期 備考1 委託業務着手届 1 契約締結の日から7日以内 契約締結日を起算日とする2 委託業務管理技術者等選任届 1 契約締結の日から7日以内【添付】・実務経験証明書 ・経歴書・資格者証(写し)※担当技術者含む3 委託業務工程表 1 契約締結の日から7日以内4 委託業務実施計画書 1契約締結の日から 14 日以内5 委託業務完了届 1 業務完了時6 成果品一式 1 業務完了後7 引渡書 1 完了検査後8 請求書(完成払い) 1 引き渡し後39 委託業務打合せ書 1 打ち合わせ日から7日以内※適宜提出【添付】打ち合わせで使用した資料10 月間報告書 1 翌月5日まで ※毎月提出(適宜)契約書に基づき提出すること第8条実施体制(1) 受注者は、本業務の円滑な進捗を図るため、適切な人員配置を行い、実施体制を整えるものとする。 (2) 受注者は、技術上の一切の事項を処理し、業務実施計画・工程計画及び安全対策・衛生管理などを適切に遂行させるための総括者として、管理技術者を配置するとともに、担当技術者、照査技術者など各作業において必要な技術者を適切に配置するものとする。 (3) 本業務の管理技術者は、業務内容に精通し、技術士(都市及び地方計画)又はRCCM(都市計画及び地方計画)の資格を有する技術者を配置しなければならない。 (4) 本業務の照査技術者は、空間情報の利活用・監理にあたって充分な能力を有する者とし、技術士(都市及び地方計画)又は RCCM(都市計画及び地方計画)の資格を有する者を配置しなければならない。 (5) 管理技術者と照査技術者は県内に常駐を基本とし、兼任できないものとする。 第9条業務対象区域沖縄市全域第10条業務内容下記は、本業務で定める基本的な業務内容であり、その他受注者が必要と考えるものは、自由提案するものとする。 (1) 計画準備受注者は、本業務実施にあたって、業務の目的・趣旨を十分に理解したうえで業務内容の確認を行い、業務の実施方法や工程計画等を立案し、業務工程表及び工程・業務内容・作業体制を明記した業務実施計画書を作成し、発注者の承認を得るものとする。 (2) 打合せ・協議等打合せは、業務着手時(1回)、業務中間時(2回)、成果品納品時(1回)の計4回を基本とし、その他業務の進捗報告や業務内容等に関する打合せは適宜行うこと。 また、その都度打合せ簿を作成し、市の担当者へ確認を行ったあと、1部発注者に提出するものとする。 (3) 資料収集整理受注者は、本業務実施にあたり、必要となる既存資料を収集し、後続作業に資するよう整理を行うものとする。 なお、図面作成や情報整理においては、地理情報システム(GIS)等による整理を基本とすること。 4(4) 過年度実施の令和7年度沖縄市空家等実態調査業務委託の結果を用いた現状分析受注者は前条で収集した過年度実施の令和 7 年度沖縄市空家等実態調査業務委託の調査結果及びその他必要な資料を用いて、本市における空家等の現状を分析するものとする。 特に、これらの調査結果における総合評価の推移を踏まえた分析や、特定空家等候補の行政代執行の必要性の分析、財産管理人による所有者不明の空家等の処分制度の活用に係る課題等の分析、空家等活用促進区域の設定の必要性に係る分析、空家等管理活用支援法人の指定等および基準の検討・分析を行うものとする。 (5) 沖縄市空家等対策推進計画の検証受注者は、令和7年沖縄市空家等実態調査業務委託の結果や関連する上位計画における方針、これまでに講じてきた空家等対策、第 5 条提案に係る参考資料などの内容を踏まえ、本市の空家等対策に関する課題等を抽出するとともに、沖縄市空家等対策推進計画(令和 2 年 3 月)の検証が可能な資料を作成するものとする。 その資料整理にあたり、発注者は庁内関係部署や関係機関へ空家等対策にかかる照会及び結果のとりまとめを行うが、受注者は照会事項の検討や照会結果等から課題の整理を行うものとする。 (6) 県外の先進事例の情報収集・整理令和 5 年 12 月改正空家法に係る「管理不全空家」「空家等活用促進区域」「空家等管理活用支援法人」「財産管理人による所有者不明の空家等の処分」等の新制度の活用や、「空家等の行政代執行」の事例は県内では限定的であるため、これらの他県の先進事例及び本市が抱える空家等に関する課題について、第 5 条提案に係る参考資料を参照し、課題解消の参考となる事例の情報を収集・内容を整理し、令和8年7月末までに発注者に事例調査に係る視察先の提案を行う。 また、事例調査の実施支援として、予めヒアリング調査票を作成し、対象自治体に調査票回答を依頼し、回答内容に基づいて、発注者が対面でのヒアリングを実施したのち、受注者がその内容を取りまとめることとする。 なお、視察先は、情報収集内容等を参考に、発注者との協議の上、決定する。 (7) 庁内関係部署等における実施施策の整理受注者は、発注者が行う「(5) 沖縄市空家等対策推進計画の検証」の庁内関係部署等に対する照会に合わせて、改定後の沖縄市空家等対策推進計画に盛り込む庁内関係部署等が実施する施策について、照会事項を検討するとともに、照会結果等の整理を行うものとする。 また、意見等が提案された場合は、対応方針を検討、整理すること。 (8) 作業部会・幹事会及び協議会の運営及び支援受注者は、空家等対策計画の策定に関連する作業部会・幹事会・協議会(各計2回程度)に関する運営・進行及び支援等、以下の業務を行うものとする。 ① 会議の企画、会議資料の作成や打合せ。 ② 会議の運営、進行及び音声データの録音、意見等の集約、会議録作成、提案された意見等への対応方針を検討し、整理すること。 (9) パブリックコメントの実施支援受注者は、発注者が実施するパブリックコメントを支援し、以下の業務を行うものとする。 ① パブリックコメントの実施に必要な資料の作成及びその打合せ。 5② 提出された意見への回答案の作成の支援。 (回答作成に必要となる資料等の作成を含む。)(10)沖縄市空家等対策推進計画の改定受注者は、沖縄市空家等対策推進計画の改定にあたり、空家法、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針、管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針及び空家等活用促進区域の設定に係るガイドライン、その他関係法令等に則り、パブリックコメントで提出された意見、他の地方公共団体が定める空家等対策推進計画の内容や取組等を考慮し、第 5 条提案に係る参考資料及び協議会や庁内関係部署等の意見を踏まえながら、発注者と協議の上、下記の項目についての対応を含めた沖縄市空家等対策推進計画の改定案の作成を行い発注者へ提出するものとする。 ①空家等に関する対策の対象とする地区及び対象とする空家等の種類その他の空家等に関する対策に関する基本的な方針②計画期間③ 空家等の調査に関する事項④ 所有者等による空家等の適切な管理の促進に関する事項⑤ 空家等及び除却した空家等に係る跡地の活用の促進に関する事項⑥ 管理不全空家等に対する措置その他の管理不全空家等への対処に関する事項⑦ 特定空家等に対する措置その他の特定空家等への対処に関する事項⑧ 空家等管理活用支援法人の指定等に関する事項⑨ 住民等からの空家等に関する相談への対応に関する事項⑩ 空家等に関する対策の実施体制に関する事項⑪ 空家等対策を推進する具体的な施策⑫ 数値目標⑬ その他空家等に関する対策の実施に関し必要な事項２ 第1項⑤については、「(4)過年度実施の令和7年度沖縄市空家等実態調査業務委託の結果を用いた現状分析」を踏まえ、必要に応じて空家等活用促進区域及び空家等活用促進指針に関する事項を定めること。 ３ 第1項⑥及び⑦については、管理不全空家等及び特定空家等の認定基準の策定を含むものとし、策定に当たっては発注者と十分に協議を行うものとする。 ４ 空家等対策の施策の策定にあたり、必要に応じて、条例及び規則の改正案並びに要綱案の作成を行うものとする。 (11)業務報告書作成受注者は、業務の成果として仕様書、業務実施計画書、作業部会・幹事会及び協議会資料(議事録含む)、パブリックコメント結果、その他本業務で取得、利用又は作成した資料及び結果並びに打合せ議事録等を整理し、業務報告書を作成するものとする。 また、市民への周知用に概要版を作成する。 第11条成果品(1) 成果品(提出するデータ形式は市と協議するものとする。)6① 業務報告書 2部(A4版、ファイル綴じ)② 沖縄市空家等対策推進計画 100部(A4判、150頁程度、適宜カラー、製本)③ 沖縄市空家等対策推進計画 概要版 100部(A4判、10頁程度、フルカラー、製本)④ 各成果品のデータ 1式(CD-R等)(2)成果品の納入場所沖縄市役所建設部住まい建築課とする。 (3) その他本仕様書に記載のないものについては、発注者及び受注者との間で別途協議することとする。 第12条特記事項(1) 受注者は、本市職員の指示に従い業務に必要な調査を行い関係法令に基づいて資料を作成するものとする。 (2) 受注者は、関係官公庁その他の関係者への照会・聴取等の情報収集を行おうとするときは、事前に市の承認を得なければならない。 (3) 本仕様書に定める事項について、不明あるいは疑義の生じた場合は、速やかに本市職員と協議し、その指示によること。 (4) 本業務の実施にあたっては、沖縄市契約規則を遵守するものとする。 (5) 受注者は、適正な業務の遂行を図るため、本市職員と作業計画、作業方法等について緊密な連絡をとり、十分な打合せを行うものとし、作業途中において本市職員が中間報告及び関係資料の提供を求めたときは速やかに報告を行うものとする。 (6) 受注者は、作業中に知り得た個人情報・機密事項について、他に漏らしてはならない。 また、作業中に生じるすべての成果を公表及び貸与または本業務以外で使用してはならない。 (7) 受注者は、本業務に係る個人情報の漏えい、紛失、または改ざんの防止その他個人情報の適正な管理のため「情報セキュリティマネジメントシステム(ISMS)」や「プライバシーマーク」の承認・認証を受けているものとし、契約時にこれらを証明する書類を提出するものとする。 また、個人情報を扱う際は、それらに準拠した適切な個人情報管理体制とセキュリティ体制を担保し業務を実施しなければならない。 (8) 個人情報を取り扱う体制として、 ISMS に基づいた情報セキュリティー管理責任者またはPマークに基づいた個人情報保護管理者を設置し、個人情報を取り扱う際は、作業フォルダへのアクセス制限により、関係者以外が閲覧できない環境の構築を行う。 (9) 発注者は、本業務の履行に係る受注者の個人情報の利用及び管理状況等について、随時、受注者に報告を求めることができることとする。 また、前項の資格に準拠した適切な個人情報管理体制とセキュリティ体制が取られているか確認のため、必要に応じて受注者の事務所等に立入検査を行うことができるものとする。 その結果、個人情報の取扱いが不適当と認める場合には、是非を求めることができる。 (10)本業務の実施にあたり、受注者が個人情報を含む調査内容等を管理するパソコンは常にネットワークに接続しない状態にすること。 なお、業務を完了し納品を済ませた際は、個人情報にあたるデータをすべて消去しなければならない。 7(11)本業務の実施にあたり、社会一般に通常実施される業務項目については、仕様書に記載のない事項であっても業務の範囲とする。 (12) 受注者は、業務上知り得た情報及び成果品を本市の承諾なく第三者に提供してはならない。 また業務完了後においても同様とする。 (13) 本業務において作成した資料及び成果品等については、全て本市に帰属するものとする。 また、提出される成果品は、画像やデータ等の著作権上の権利関係を済ませた上で提出することとし、それらに関する紛争が生じた場合は、受注者の責任において対応するものとし本市は責任を負わないこととする。 (14) 業務後に提出される最終成果品については、検査に合格したことをもって完了とする。 ただし、成果品の検査及び引渡し後において瑕疵が発見された場合は、本市の指示に従い速やかに無償でこれを是正することとする。 沖縄市の特色と空家等対策に係る現状と課題～沖縄市空家等対策改定に係る事前検討～別添資料１【第１章 現状・取組状況】１．沖縄市の背景 ・・・・・１(１)人口・世帯数 ・・・・・１(２)地区別人口の推移 ・・・・・３(３)行政区別年齢階級の割合 ・・・・・４(４)建物・土地の特色 ・・・・・５(５)建て方別住宅数 ・・・・・７(６)建築時期別住宅数 ・・・・・７(７)接道条件 ・・・・・８２．沖縄市の「空き家」及び「空家等」の状況 ・・・・・８(１)「空き家」の現状(※住宅土地統計調査に係る空き家) ・・・・・８(２)「空家等」の現状(※空家特措法に係る空家等) ・・・・・11３．上位計画 ・・・・・20４．沖縄市の取り組み状況 ・・・・・21(１)これまでの経緯 ・・・・・21(２)空家等対策の施策(具体的な施策)の状況(※空家等対策推進計画 第6章)・・21(３)今後取り組むべき「空家等対策の推進に関する特別措置法」の改正内容・・・・24【第２章 問題点・課題】 ・・・・・26１．全体の状況から見る課題 ・・・・・26(１)人口動態から見る分析・課題 ・・・・・26(２)住宅から見る分析・課題 ・・・・・26(３)沖縄市の取り組みから見る分析・課題 ・・・・・28(４)総評 ・・・・・28２．個別の課題 ・・・・・28(１)相談・取組体制について(行政、関係主体) ・・・・・28(２)空家等の相続について ・・・・・28(３)空家等の管理について ・・・・・28(４)劣化した空家等への対策について ・・・・・29(５)空家等の利活用について ・・・・・29(６)地域活性化及び財政面を考慮した空家等対策 ・・・・・29(７)空家等の除却・処分について ・・・・・29(８)管理人不在の問題について ・・・・・30(９)市内空家等への対応について ・・・・・30(10)土地・建物の所有者別問題 ・・・・・30(11)管理不全空家等・特定空家等の認定 ・・・・・30(12)行政代執行に係る課題 ・・・・・31目 次1本資料は、沖縄市空家等対策計画改定にあたり、沖縄市の特色を踏まえ空家等対策の現状と課題について事前に検討するものである。 【第１章 現状・取組状況】１．沖縄市の背景(１) 人口・世帯数平成 2 年の国勢調査では、本市の人口は 105,845 人に対し、令和 2 年度国勢調査では142,752人と30年前の平成2年からの推移をみると、一貫して増加が続いてきた。 しかしながら、令和8 年4 月現在、人口は141,517 人と減少している。 今後の将来推計では、人口はおおむね横ばいに推移し、令和 17 年をピークに減少に転じ、令和 32 年には 140,354人と推計されている。 出典：[R8 年3 月：沖縄市住生活基本計画］([表のＨ２～Ｒ２「国勢調査」、表のＲ７～Ｒ32国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(令和５年推計)」」)より引用年齢の内訳としては老年人口が年少人口を上回り、少子高齢化が進展しており、老年人口は今後も増加が続くと推計されている。 平成2年度では65歳以上の人口割合、高齢化率は8％で有ったのに対し、住民基本台帳(令和６年12月末日時点)における65歳以上人口は31,690人(高齢化率22.4％)、75歳以上人口は15,484人(後期高齢化率10.9％)である。 2.6 2.41.87.08.97.50.83.04.8 10.611.512.012.613.013.914.3 14.1 14.3 14.3 14.3 14.2 14.03.26.13.302.310.01.02.03.04.00 4 81216H2 H7 H12 H17 H22 H27 R2 R7 R12 R17 R22 R27 R32(人/世帯)年少人口 生産年齢人口 老年人口 世帯数 世帯人員(万人、万世帯) 推定値2出典：[R8年3月：沖縄市住生活基本計画］(沖縄市福祉事務所「福祉事務所の概要(令和７年度版)」)より引用本市における高齢者(65歳以上)の単身世帯の状況をみると、平成30年の5,200世帯から令和５年の8,920世帯と1.72倍に増加しており、そのうち借家に居住する高齢者の単身世帯は2,780 世帯から 4,340 世帯と1.56 倍、持ち家に居住する高齢者の単身世帯は 2,420世帯から4,550世帯と1.88倍に増加している。 ※割合は、総数から不詳を除いて算出。 また、被保護世帯で生活扶助を受けているのが 4,166 世帯、住宅扶助を受けているのが3,943世帯であり、H30年度以降増加しているものの、R5～6年度は横ばいの状況にある。 市内在住の外国人については、令和６年12月末日時点で2,268人となっており、令和元年(1,772人)と比較して496人増加している。 出典：[R8年3月：沖縄市住生活基本計画］より引用平成30年度 令和元年度 令和２年度 令和３年度 令和４年度 令和５年度 令和６年度世帯数(世帯) 4,091 4,161 4,240 4,356 4,478 4,532 4,539人 員(人) 5,271 5,287 5,324 5,429 5,533 5,567 5,504世帯数(世帯) 3,708 3,758 3,792 3,908 4,079 4,159 4,166人 員(人) 4,779 4,767 4,761 4,895 5,068 5,124 5,066世帯数(世帯) 3,549 3,618 3,686 3,792 3,897 3,937 3,943人 員(人) 4,556 4,570 4,594 4,711 4,800 4,828 4,791生活扶助住宅扶助被保護世帯資料：総務省「住宅・土地統計調査」4,550(51.2%)2,420(46.5%)2,150(53.8%)4,340(48.8%)2,780(53.5%)1,850(46.3%)0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000R5H30H25持ち家 借家出典：[R8年3月：沖縄市住生活基本計画］より引用本計画］より引用3(２)地区別人口の推移令和６年のゾーン別で人口をみると、東部ゾーン(50,950人)が最も多く、次いで、中部ゾーン(38,340人)、西部ゾーン(31,935人)、北部ゾーン(20,230人)と続いている。 過去10年で人口増加が顕著な地域は、北部北、北部南、中部北、東部北、東部南で、概ね全ての行政区で人口が増加している。 一方、人口減少が著しい地区は、中部南、西部北、西部南で、一部を除き行政区の人口が減少している。 中心市街地を含む市中央部において減少率が高くなっている。 出典：[R8.3：沖縄市住生活基本計画］総人口(人)年少人口(人)生産年齢人口(人)老年人口(人)北部北ゾーン 8,107 8,550 8,645 1,507 5,284 1,854 6.6%池原 2,615 2,821 2,705 399 1,598 708 3.4%登川 5,492 5,729 5,940 1,108 3,686 1,146 8.2%北部南ゾーン 10,922 11,498 11,585 1,780 7,119 2,686 6.1%知花 4,686 5,022 5,239 855 3,188 1,196 11.8%松本 4,169 4,312 4,268 576 2,509 1,183 2.4%明道 2,067 2,164 2,078 349 1,422 307 0.5%中部北ゾーン 19,656 20,938 21,225 4,020 13,589 3,616 8.0%美里 11,538 12,135 12,364 2,377 7,944 2,043 7.2%宮里 6,043 6,452 6,354 1,121 4,047 1,186 5.1%東 2,075 2,351 2,507 522 1,598 387 20.8%中部南ゾーン 18,220 17,807 17,115 2,183 9,859 5,073 -6.1%越来 2,176 2,350 2,423 403 1,485 535 11.4%城前 961 878 823 71 457 295 -14.4%照屋 4,596 4,437 4,215 491 2,493 1,231 -8.3%安慶田 4,843 4,859 4,620 660 2,645 1,315 -4.6%室川 2,309 2,068 1,964 233 1,034 697 -14.9%住吉 1,463 1,443 1,371 150 793 428 -6.3%嘉間良 1,528 1,444 1,287 143 679 465 -15.8%吉原 344 328 412 32 273 107 19.8%東部北ゾーン 20,303 21,568 22,174 4,049 13,640 4,485 9.2%古謝 5,862 6,390 6,540 1,293 4,214 1,033 11.6%東桃原 968 1,030 1,098 226 685 187 13.4%大里 4,094 4,382 4,601 823 2,789 989 12.4%泡瀬第一 3,234 3,596 3,800 812 2,301 687 17.5%泡瀬第二 681 912 1,083 226 704 153 59.0%泡瀬第三 2,791 2,524 2,489 270 1,348 871 -10.8%海邦町 2,673 2,734 2,563 399 1,599 565 -4.1%東部南ゾーン 26,446 28,298 28,776 5,039 18,432 5,305 8.8%高原 8,159 8,453 8,616 1,536 5,411 1,669 5.6%比屋根 6,021 6,846 7,183 1,255 4,826 1,102 19.3%与儀 3,245 3,839 3,989 795 2,484 710 22.9%泡瀬 9,021 9,160 8,988 1,453 5,711 1,824 -0.4%西部北ゾーン 16,671 15,314 14,298 1,587 8,347 4,364 -14.2%八重島 850 733 741 133 424 184 -12.8%センター 2,728 2,580 2,378 202 1,353 823 -12.8%胡屋 7,364 6,850 6,459 751 3,816 1,892 -12.3%園田 1,465 1,260 1,153 93 641 419 -21.3%中の町 4,264 3,891 3,567 408 2,113 1,046 -16.3%西部南ゾーン 18,466 18,363 17,637 2,593 10,767 4,277 -4.5%諸見里 4,752 4,743 4,412 527 2,633 1,252 -7.2%山里 2,503 2,502 2,297 257 1,379 661 -8.2%山内 4,031 3,973 3,900 672 2,426 802 -3.2%久保田 2,257 2,233 2,032 261 1,220 551 -10.0%南桃原 4,923 4,912 4,996 876 3,109 1,011 1.5%390 298 284 84 170 30 -27.2%139,181 142,634 141,739 22,842 87,207 31,690 1.8%基地内合計平成26年(人)令和元年(人)令和６年H26-R６の増減率総人口(人)年少人口(人)生産年齢人口(人)老年人口(人)北部北ゾーン 8,107 8,550 8,645 1,507 5,284 1,854 6.6%池原 2,615 2,821 2,705 399 1,598 708 3.4%登川 5,492 5,729 5,940 1,108 3,686 1,146 8.2%北部南ゾーン 10,922 11,498 11,585 1,780 7,119 2,686 6.1%知花 4,686 5,022 5,239 855 3,188 1,196 11.8%松本 4,169 4,312 4,268 576 2,509 1,183 2.4%明道 2,067 2,164 2,078 349 1,422 307 0.5%中部北ゾーン 19,656 20,938 21,225 4,020 13,589 3,616 8.0%美里 11,538 12,135 12,364 2,377 7,944 2,043 7.2%宮里 6,043 6,452 6,354 1,121 4,047 1,186 5.1%東 2,075 2,351 2,507 522 1,598 387 20.8%中部南ゾーン 18,220 17,807 17,115 2,183 9,859 5,073 -6.1%越来 2,176 2,350 2,423 403 1,485 535 11.4%城前 961 878 823 71 457 295 -14.4%照屋 4,596 4,437 4,215 491 2,493 1,231 -8.3%安慶田 4,843 4,859 4,620 660 2,645 1,315 -4.6%室川 2,309 2,068 1,964 233 1,034 697 -14.9%住吉 1,463 1,443 1,371 150 793 428 -6.3%嘉間良 1,528 1,444 1,287 143 679 465 -15.8%吉原 344 328 412 32 273 107 19.8%東部北ゾーン 20,303 21,568 22,174 4,049 13,640 4,485 9.2%古謝 5,862 6,390 6,540 1,293 4,214 1,033 11.6%東桃原 968 1,030 1,098 226 685 187 13.4%大里 4,094 4,382 4,601 823 2,789 989 12.4%泡瀬第一 3,234 3,596 3,800 812 2,301 687 17.5%泡瀬第二 681 912 1,083 226 704 153 59.0%泡瀬第三 2,791 2,524 2,489 270 1,348 871 -10.8%海邦町 2,673 2,734 2,563 399 1,599 565 -4.1%東部南ゾーン 26,446 28,298 28,776 5,039 18,432 5,305 8.8%高原 8,159 8,453 8,616 1,536 5,411 1,669 5.6%比屋根 6,021 6,846 7,183 1,255 4,826 1,102 19.3%与儀 3,245 3,839 3,989 795 2,484 710 22.9%泡瀬 9,021 9,160 8,988 1,453 5,711 1,824 -0.4%西部北ゾーン 16,671 15,314 14,298 1,587 8,347 4,364 -14.2%八重島 850 733 741 133 424 184 -12.8%センター 2,728 2,580 2,378 202 1,353 823 -12.8%胡屋 7,364 6,850 6,459 751 3,816 1,892 -12.3%園田 1,465 1,260 1,153 93 641 419 -21.3%中の町 4,264 3,891 3,567 408 2,113 1,046 -16.3%西部南ゾーン 18,466 18,363 17,637 2,593 10,767 4,277 -4.5%諸見里 4,752 4,743 4,412 527 2,633 1,252 -7.2%山里 2,503 2,502 2,297 257 1,379 661 -8.2%山内 4,031 3,973 3,900 672 2,426 802 -3.2%久保田 2,257 2,233 2,032 261 1,220 551 -10.0%南桃原 4,923 4,912 4,996 876 3,109 1,011 1.5%390 298 284 84 170 30 -27.2%139,181 142,634 141,739 22,842 87,207 31,690 1.8%基地内合計平成26年(人)令和元年(人)令和６年H26-R６の増減率資料：沖縄市「行政区別人口統計表、人口異動調査各歳別報告書(各年12月末日時点)」4※高齢者(65歳以上)の割合が多い地区ほど色が濃い(３)行政区別年齢階級の割合令和8年4月1日現在の年齢階級別人口を下記に示す。 右のマップは65歳以上の年齢層の人口割合をマップ化したもので、色が濃い地区ほど6５歳以上の人口割合の多い、高齢化が進んでいる地区となる。 特に高齢率が高い行政区は、中部南ゾーンの嘉間良、城前、室川と、西部北ゾーンのセンター、園田、東部北ゾーンの泡瀬第三となっている。 資料：「沖縄市ダッシュボード」5出典：[沖縄市市営住宅ストック総合活用計画(H27～H36)］(４)建物・土地の特色①建物の構造沖縄県では、RC造住宅が主流であり、R5総務省「住宅・土地統計調査」によると、居住の用に供されている一戸建て住宅のうちRC造の割合は、85.4％となっている。 一方、全国的には木造が主流で、約9割が木造である。 ただし、近年では沖縄県内でも木造住宅のシェアが伸びており、令和5年に新築された一戸建て住宅は、木造が1,722戸、RCが1,368戸と件数が逆転している。 ②海砂の使用川砂が乏しい沖縄では、古くからコンクリートの材料(細骨材)に海砂が使用されてきた。 海砂の使用に際しては、雨水にさらす、散水を行うなどして除塩に留意していたが、昭和50年の海洋博前後の建築ラッシュにより、昭和47～53年頃のRC造の建築物は、海砂の除塩が間に合わず、海から採取したまま使用した事例があることが新聞記事や当時の社会情勢から読み取れる。 コンクリート中の塩化物は鉄筋の腐食を促し、コンクリート構造物を务化させる要因となるため、昭和61年に塩分総量の規制が行われた。 これらの年代でも不具合なく健全な建物も存在するが、「沖縄市市営住宅ストック総合活用計画(H27～H36)」策定時に、昭和 48～昭和 52 年に建築された市内３つの市営住宅の塩化物量の調査を行なったところ、３市営住宅とも「除塩が不十分な海砂」の使用が考えられる非常に高い塩化物量が確認されている。 さらに、そのことが起因すると思われる主要構造部(柱・梁など)のコンクリートの剥離・务化・ひび割れ等も多数確認された。 またその際、昭和54年以降である昭和55～57年に建築された１市営住宅の調査も行っているが、こちらは、塩化物量が低く除塩された海砂を使用されたものと考えられ、また、目立った剥離・务化・ひび割れはみられなかった。 6③地域の特色市内の地域性として、概ね下記４つの傾向が見受けられる。 １)古集落地域戦前(近世)1945年(昭和20年)以前から継続している集落。 他地域に比べ敷地が広く、土地建物の所有者が同一の傾向が多い可能性。 空家等が少ない傾向がある。 ２)戦後から復帰前にかけて市街化した地域戦後(1945年※昭和20年)～本土復帰(1972年※平成4年)頃までに都市化・開発された地域。 戦後、基地の門前町等として急速に都市化・商業地化した地域であり、米軍基地ための土地の強制収用による集団移住や就労により、住民が移住した背景がある地域。 空家等の所有者が外国人で有る場合、登記情報や固定資産税情報の居住地に、現住していない場合、戸籍等が無いため足取りを追うのが困難という課題がある。 地区別の人口は、地域差があり、東部北ゾーン、東部南ゾーンは人口増加が顕著だが、中部南ゾーン、西部北ゾーン、西部南ゾーンは、人口減少が著しい。 行政区としては、東、吉原、泡瀬第二、比屋根、与儀の人口が特に増加し、城前、室川、嘉間良、園田、中の町が特に減少している。 行政区別の年齢階級の割合をみると、特に高齢率が高い行政区は、中部南ゾーンの嘉間良、城前、室川と、西部北ゾーンのセンター、園田、東部北ゾーンの泡瀬第三となっている。 これらの地区は、人口減少が進んでいる地区でもあり、高齢化と人口減少の間に相関関係が見られる。 (２)住宅から見る分析・課題本市の住戸数は年々増加傾向にあり、令和5 年住宅土地統計調査で、過去最高の62,970戸を更新、一戸建住宅数も同じく過去最高の23,040戸となっている。 さらに、住宅土地統計調査に係る「空き家」総数は平成30年の5,190戸から令和５年の4,640戸に減少しており、空き家率も 8.6％から 6.8％に減少していることなどから、全国と比較しても、本市の住宅需要が非常に高いことが伺える。 しかしながら、住宅土地統計調査に係る「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家(そ27の他空き家)」は、H20 年以降で最大の 1,730 戸と増加し、また、空家法に係る空家等も、H30年度調査の507件から、令和7年度は850件の約1.67倍と大幅に増加が確認された。 特に、中部ゾーンと西部ゾーンは倍増しており、これらのゾーンは人口減少及び高齢化が著しい地区であるため、人口減少及び高齢化が建物の空家等化の要因になっている可能性がある。 地域性として、戦前から継続している地域である「古集落地域」や、本土復帰前後以降に整備された「住宅団地、分譲住宅、計画的住宅地等が見られる地域」、「区画整理地域」は、空家等数が少ないが、「戦後から復帰前にかけて市街化した地域」では、地域内で問題となる空家等は、土地建物の所有者が異なる事例や建物と敷地と土地の形状が一致していない事例が多く、また空家等が多い傾向がある。 「住宅団地、分譲住宅、計画的住宅地等が見られる地域」は、現在は空家等は少ないが、今後は空家等が増加する可能性がある。 建物の建築時期についても、旧耐震基準である『昭和 55 年以前』の住宅は、平成 30 年から令和５年にかけて横ばいで変化しておらず、古い建物の更新・滅失が頭打ちになっている可能性がある。 上記に関連して、建物の状態については、住宅土地統計調査に係る「その他空き家」のうち、「腐朽・損壊あり住宅」の割合が、沖縄県は全国で一番高い34.9%となっている。 沖縄県内はＲＣ住宅が主流であるため、再利用可能な住宅が多いイメージがあるが、実際には、真逆であることが伺える。 この要因には、亜熱帯地方特有の高温多湿の環境や、昭和 47～53 年頃のコンクリートは除塩が不十分な海砂が使用されてきたこと、ＲＣ造は木造と比較し解体費用が高くなること、建物と土地で所有者が違う場合は放置されやすいことなどが影響している可能性がある。 また、沖縄市は全国地最下位の沖縄県の平均よりもさらに高い、38.2%となっている。 空家法に係る空家等850件のうち、管理不全空家等の要素がある空家等は204 件、特定空家等の要素のある空家等は 113 件であった。 その他、建物の劣化による危険度により A～Eまでのランク付けを行った結果、倒壊のおそれのあるEランクの空家等は58件であった。 Eランクの空家等のうち、アンケートの返送が無いなど、管理人が不在の恐れのある空家等 43 件については、空家法に係る立入調査を実施した。 結果、内 18 件が住宅地区改良法に係る不良住宅に該当することが分かった。 躯体や内装の腐朽・損壊が進んでしまった空家等を利活用するには、修繕やリフォームに高額な費用を要するため、市内空家等の円滑な利活用の促進には、劣化する前に市場に流通させる対策が課題となる。 28(３)沖縄市の取り組みから見る分析・課題本市では、H27 年度の空家法施行後、H30 年には空家等実態調査を実施、R元年度には空家等対策推進計画を策定し、空家等対策に総合的かつ計画的に推進してきた。 沖縄市空家等対策推進計画 第6章に定める、「空家等対策の施策(具体的な施策)」の状況を確認したところ、施策１から５まで、概ね達成済み又は実施中であることが確認できた。 計画的に空き家対策を遂行出来ているにも関わらず、市内の空家等が増加していることから、現行計画以上の、更なる取り組みが必要だとうかがえる。 空家等対策の施策(具体的な施策)施策１－１ 空家等の調査に関する事項施策１－２ 住民等からの空家等に関する相談への対応に関する事項施策２－１ 所有者等による空家等の適切な管理に関する事項施策３－１ 空家等及び除却後の跡地活用の推進に関する事項施策４－１特定空家等に対する措置その他の特定空家等への対処に関する事項施策５－１ 空家等に関する対策の実施体制に関する事項施策５－２ その他空家等に関する対策の実施に関し必要な事項(４)総評全国的に人口減少、高齢化等の影響により空家等が増加しており、本市においても高齢化が進行し、緩やかに人口が減少し、空家等が増えている傾向にあることから、早急に空家等の対策に取り掛かる必要があると考える。 ２．個別の課題(１)相談・取組体制について(行政、関係主体)各相続人の問題、土地所有者と建物所有者との問題などで、放置されている空き家が多い。 こういった民民トラブルが課題となり空き家になっている事例では、お互いの利益が相反しているため、行政では介入しづらい。 民民トラブルの解決には、民民の間に入り、折衷案の解決策を仲介する民間事業者の存在が必要と感じる。 (２)空家等の相続について適切に管理されていない空家等は、所有者が亡くなった後、適切に相続登記がされず、複数の相続人がいる場合も多い。 その際は責任が分散されるため、また、各相続人の考えが違うなどして、空家等問題が解決しづらい。 相続登記が適切にされない理由として、登記費用や相続税が発生することなどから避ける人が多い印象がある。 (３)空家等の管理について所有者および相続人の不在、県外・国外に居る、高齢化などの理由で管理されない空家等29は多い。 また、沖縄県は雑草や樹木の成長が早いことも管理が難しい要因となっている。 (４)劣化した空家等への対策について昭和47～53年頃のRC造の建築物は、除塩が不十分なコンクリートが使用されているため、躯体の劣化し、天井の裏のコンクリートが剥離するなど危険な状態になり、住めなくなり空家等になる例は多い。 また、数年以上放置された空家等は、高温多湿の沖縄では内装がボロボロになり、大規模修繕をしないと住めないような状態になる。 このような空き家の利活用には、多大な費用が掛かり利活用が難しい。 その他、仏壇を祀っているため、利活用出来ないといった事情の空家等もある。 (５)空家等の利活用について本市では、令和 5 年より空き家バンクに参画しているが、空き家を活用したいという問合せは多いが、空き家を登録したいという問合せは少ない。 これは、本市の不動産需要が高く、民間事業者に依頼することで市場に流通させることが可能なためだと思われる。 しかしながら、市内の空家等は増え続けていることから、これらの空家等を市場に流通させるための、利活用に係る施策を考えていく必要がある。 (６)地域活性化及び財政面を考慮した空家等対策全国的にも、本市の状況を鑑みても、高齢化及び人口減少が空き家の増加に繋がっていることが伺える。 そのことから、空家等対策を地域活性化及び若年層の移住定住促進化に結び付けて実施している地方公共団体は多い。 本市でも空家等の利活用にあたっては、地域活性化及び若年層の移住定住促進化に繋がる、また、経済効果に繋がる市の財政面も考慮した、市税に還元されるような施策を考えていく必要ある。 (７)空家等の除却・処分について費用面が課題となり除却をしない人は多い。 沖縄市では、空家等の除却費補助金を運用しているが、除却費用の 8 割補助(かつ上限 70 万円)のため自己負担分の費用は発生する。 低所得者(年金生活者や生活保護受給者等)など、自己負担費用の捻出が難しい世帯では、活用できないのが課題である。 本市を含め沖縄県内では、不動産需要が高いため建物所有者と地主が一体であれば、建物の除却費用を土地の売却費用等で補える。 しかし、問題となる放置される空家等は、建物と土地の所有者が違う事が多い印象がある。 所有者が亡くなる又は資金が無い等の理由により放置され、地主が権利面、費用面から手が付けられず、地代も払われず苦慮している事例が散見される。 30(８)管理人不在の問題について所有者および相続人が完全に不存在又は国外に居る、外国人であるなど、管理人が不在の空家等に対する対策問題。 特に国外にいる場合や、外国人で有る場合は、登記上の所有者は存在しても、連絡を取る手段が乏しく、また、現在も健在かどうかの確認が難しいといった課題がある。 (９)市内空家等への対応について令和 7 年度沖縄市空家等実態調査にて、市内 850 件の空家等が確認された。 これらの空家等及び今後、新規に通報が来る空家等に対して、空家等対策に取り組んでいく必要があるが、法改正前の空家法では、緊急性に鑑みて、周囲に著しい悪影響を及ぼす特定空家等への対応を中心に制度的措置を定めており、その業務フローは一本化されていたが、改正法では、「所有者不在空家等の処分」や「空家等管理活用支援法人」、「管理不全空家等制度」、「管理不全建物管理人の選任」など、特定空家等への認定以外の選択肢も広がり、空家等への対策は、多様化した。 よって、どのような状態の空家等にどのような対応をとるかの考え方の取りまとめや、多様化した業務のフローの作成などを進める必要があると考える。 (10)土地・建物の所有者別問題沖縄県では、軍用地として土地が収容され、住民が集団異動した経緯などもあり、建物所有者と土地所有者が違う事例は珍しくない。 市内の問題となっている放置された空家等でも建物と土地の所有者が違っている建物は多く存在する。 しかしながら、全国では、建物所有者と土地所有者が違う事例は非常に少ないと聞くが、そのため、空家法も、建物所有者と土地所有者が一体であることを前提とした内容になっている。 具体的には、市区町村は、管理不全空家等および特定空家等に認定すると、その後指導し、改善がなされない場合は勧告等を行うことになるが、勧告による固定資産税の特例措置の解除により不利益を被るのは、空家等所有者ではなく、土地所有者であることである。 放置空家等を抱える土地所有者は、地代が支払われておらず、空家等を放置され土地を利活用できない状況にあるという相談も多い。 これらの事情にも関わらず、現行法では、管理不全空家等・特定空家等に認定し、指導・勧告等の措置を行うと、土地所有者に更なる負担が掛かり、かつ、建物所有者は罰則を受けないため、管理不全空家等・特定空家等の認定が、建物所有者へ管理の改善を促ながす手段には繋がらない。 (11)管理不全空家等・特定空家等の認定管理不全空家等・特定空家等の認定に係る課題については、前項に掲げた他、行政代執行に係る課題がある。 空家法では、指導・勧告・措置命令等を経ても対応の見込みがない特定空家等に対しては、最終的に行政代執行による措置を行える旨を定めているが、このような空家等に対し、行政代執行の措置を行っても費用が回収できる見込みは少ないと予測され31る。 空家等の管理及び処分は、所有者等によって行うことが原則であり、市の費用負担の面からも、管理不全空家等・特定空家等の認定に当たっては、国がガイドラインで判断基準を示しているが、単に建物の状態のみで判断し認定するのではなく、「建物および土地の所有者も不明である」又は「所有者は存在するが判断能力が無く親族が不在で対応できない」、「建物が高層で危険性が高い」、「隣地との距離が密接である」など、その他の状態も考慮し認定する基準が必要になると考える。 (12)行政代執行に係る課題空家等においては、建物および土地が、完全に所有者・相続人及び管理人が居ない状態の建物も存在しえる。 このような空家等に、土地・建物に抵当権または仮差押えのなど措置がされていると、さらに処分が難しくなる。 行政代執行の措置が検討される空家等は、このような管理者不在かつ権利関係が複雑化している空家等が主になると思われるが、行政代執行には、複雑な事務手続きに加え、費用面、財源確保が大きな課題となっている。 そこで、行政代執行に係る必要な事務手続き及びタイムスケジュール、活用できる財源などについて整理し、行政代執行に係るモデル案を作成しておく必要があると考える (様式３)提 案 仕 様 書※以下記載の内容は注意事項等参考資料のため、削除して作成すること 企画提案についての詳細かつ具体的な内容を記載願います。 また、以下の業務内容の項目に拘束されることなく、具体的な提案や自由な発想による効果的、効率的な提案をしても良い。 提案仕様書(様式3)は文字(箇条書き・文章)のみで作成とし、図表やイラストの使用は不可とする。 その他、公募型プロポーザル企画提案書等作成要領を参照すること。 業務名：令和8年度沖縄市空家等対策推進計画改定業務委託業務内容(企画提案内容)(1) 計画準備(2)打合せ・協議等(3)資料収集整理(4) 過年度実施の令和7年度沖縄市空家等実態調査業務委託の結果を用いた現状分析(5) 沖縄市空家等対策推進計画の検証(6) 庁内関係部署等における実施施策の整理(7) 県外の先進事例の情報収集・整理(8) 作業部会・幹事会及び協議会の運営及び支援(9) パブリックコメントの実施支援(10) 沖縄市空家等対策推進計画の改定(11) 業務報告書作成1PAGE \* MERGEFORMAT

公式資料

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